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在AI算力需求激增的背景下，數(shù)據(jù)中心（IDC）行業(yè)迎來新一輪擴張機遇。我國基礎設施公募REITs試點加速擴容，首單數(shù)據(jù)中心類REITs項目——潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT正式啟動申報，標志著IDC資產(chǎn)證券化邁出關鍵一步。通過盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化財務結構，IDCREITs有望成為企業(yè)輕資產(chǎn)運營和規(guī)模化發(fā)展的重要工具，推動行業(yè)在AI時代實現(xiàn)高效增長。

一、契約型架構奠定制度基礎

我國REITs試點采用契約型架構，與亞洲主流模式一致。契約型REITs以信托為核心，投資者通過持有基金份額與管理人形成信托關系，實現(xiàn)資產(chǎn)所有權與管理權的分離。相較于美國公司型REITs，契約型結構在法律上不具備法人資格，但通過專業(yè)化管理協(xié)議，能夠更靈活地實現(xiàn)資產(chǎn)配置和風險隔離，為IDC企業(yè)資產(chǎn)證券化提供了制度保障。

從國際經(jīng)驗看，IDC行業(yè)重資產(chǎn)特性與REITs模式天然契合。IDC項目建設周期長、上架爬坡期久，成熟期項目雖現(xiàn)金流穩(wěn)定但增長空間有限。通過REITs將成熟資產(chǎn)出表，企業(yè)可一次性回籠資金用于新項目開發(fā)或并購，形成“投資-運營-退出”的良性循環(huán)。潤澤科技將A18數(shù)據(jù)中心作為底層資產(chǎn)申報REITs，正是這一模式的典型實踐。

值得注意的是，政策層面持續(xù)釋放支持信號。證監(jiān)會提出將軌道交通、通信鐵塔等納入REITs重點領域，地方政府如四川證監(jiān)局已推動多單清潔能源、產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs項目落地。制度完善與市場擴容為IDCREITs發(fā)展提供了雙重助力。

二、輕資產(chǎn)化加速行業(yè)轉型

IDC企業(yè)通過REITs實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營，核心在于資產(chǎn)端與利潤端的重塑。資產(chǎn)端，出表后折舊攤銷和商譽剝離，可顯著降低企業(yè)負債率并提升ROE；利潤端，代運營模式使企業(yè)仍能獲取管理收入和派息收益。例如，潤澤科技在REITs項目中保留不低于20%的股權，既實現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)，又通過代運營維持長期收益。

AI算力需求推動AIDC機柜需求激增，進一步凸顯REITs價值。傳統(tǒng)IDC項目上架率達95%后進入成熟期，而AI帶來的高功率機柜需求對數(shù)據(jù)中心密度和能效提出更高要求。通過REITs回籠資金，企業(yè)可快速投入智能算力中心建設，搶占市場先機。四川等地已明確將數(shù)據(jù)中心納入REITs重點支持領域，政策導向與產(chǎn)業(yè)需求形成共振。

市場擴容亦為民營企業(yè)開辟新路徑。潤澤科技作為民營上市公司，通過REITs破解重資產(chǎn)流動性難題，為同行提供了可借鑒樣本。深交所數(shù)據(jù)顯示，2024年以來民企固收產(chǎn)品融資超2300億元，其中REITs、可交換債等工具成為重要選項。隨著更多主體參與，IDCREITs市場有望進一步多元化。